日経新聞朝刊2026年2月4日の「春秋」に、
「東京圏の転入超過が4年ぶりに縮小した。住宅高騰もあろうが、バブル期もコロナ前も転入超過は15万人ほどで頭打ちになり、近年はそれに近づいていたから、このあたりが東京の包容力の限界かもしれない。気になるのは、それでも東京圏から日本人の転出が減り続けていることだ。東京の人々が移動しなくなっている。」
とありました。「東京一極集中」のトレンドは変化するのでしょうか、同日の日経別記事で、
「今後、東京への人口流入に歯止めがかかるとの見方もある。総務相を務めた大正大学の片山善博・特任教授は現役世代が家賃の高い東京を敬遠し始める上、「高齢者はコストのかかる東京にいるメリットがない」として、転出が増える可能性を指摘する。地方から上京する若者も少子化の影響で減少する見込みだ。いまが東京一極集中の「最終的段階ではないか」と予想する。」
との見解も掲載されてました。私には「この見解はないだろうな・・・」という印象ですが。
「東京の方がむしろ生活費が割安？」（記事はこちら）でも書いたように、「家賃」以外の生活費は東京の方が地方よりむしろ割安だと思います。経済面では「家賃」問題をクリアできるか、です。
また先日「年寄りほど都市に住むべき！、とスマートリングつけて気づきました。そしてスーパーとか公園とかサークルなど地域活動して、どんどん歩く用事を作っていくべきです。風景がめくるめく変わるところ、人とすれ違うところは歩いてて楽しい。なーんもないところは部屋の外に出ても寂しい。」というコメントを見かけましたが、「東京」はまさにそんな「都市」の代表です。
なので「高齢者はコストのかかる東京にメリットがない」というのは違うかな・・・と思います。むしろ時間がたっぷりある人ほど「東京」を堪能できるというのが現実ではないでしょうか。
で、どうやって「家賃」問題をクリアするかですが、もはや「賃貸」では解決が難しいので「持ち家」でしょう。私が若い世代なら「先程の記事」で言及した方策を実行するかな、と思います。
ただ、もし株式等で多額の含み益を抱えた「FIRE民」なら「都心3区のマンション」に絞り込むでしょうね。FIRE後に東京を歩き倒して「住みたい」と思う物件はことごとく「都心3区」でした。
で、肝心の物件ですが、最近、三井不動産の社長が「東京都心での実需層の上限は現状坪1000万円程度では」というコメントしてました。私もそのあたりが「価格のポイント」と考えてます。
つまり、都心3区で坪1000万円以下の良い物件であれば、実需層の買い支えが期待できるということです。それ以上の物件だと、株式市場の暴落時に誰も手が出なくなり、下落リスクが高いです。
そして、少し調べれば分かりますが、都心3区でもまだまだ坪1000万円以下の物件が日々多数取引されています。時間がたっぷりあるFIRE民なら気になる物件をすぐに現場検証できると思います。
自分はどんな場所でどんなライフスタイルを過ごせば幸せなのか、想像力をフル稼働して物件探しをすれば、きっと自分にとっての「最適かつ資産性も維持できる物件」が見つかるでしょう。
先日、私も麻布を歩いている時に「元麻布か南麻布の瀟洒なマンションに住んで、夜と週末を麻布十番や麻布台で過ごす生活はどうだろう」と想像を巡らせましたが、「大型書店」が近所に無いから自分としてはその案は無しだなと思い至りました。そんなことを歩きながら繰り返すわけです。
「含み益」は単なる数字ですが、「住宅」はライフスタイルを大きく変えるポテンシャルを持ってます。「人生の質（QOL）」爆上がりの住宅探しを徹底追求できるのはFIRE民の特権かもしれません。
